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欲出售三亚顶流酒店?复星系资产腾挪体量极大

admin 2024-03-23 00:16:14 公司动态 14

原标题:欲出售三亚顶流酒店?复星系资产腾挪体量极大

摘要:这个酒店的出售传言不一般(欢迎关注杠杆地产)

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

这个酒店的出售传言不一般。

2024年3月6日,针对“复星国际拟出售三亚亚特兰蒂斯酒店”市场传言,复星国际旗下复星旅文方面表示:

复星旅文始终审视并优化其业务组合,聚焦核心业务的成长,持续加强运营能力。目前,公司业务运营良好,财务状况稳健。对于任何重大决策或变动,请关注公司的官方发布渠道,以获取最可靠的信息。

这个回复字面上没否认、也没承认,但没有辟谣。

卖一个酒店,获得的媒体关注,似乎有点大。从国际大媒体到国内财经媒体,以及杠杆地产这样的财经/地产/文旅自媒体近期都在关注,不多见。

为什么?

因为这是一家非常火的酒店。比如2024年春节假期,三亚旅游爆火,返程机票动辄过万。三亚的旅游消费中,作为三亚海棠湾地标建筑的亚特兰蒂斯度假酒店再创新高,酒店平均入住率达98%,平均每日房价达5786元。

没有看错,价格就是这个霸气。好了,我们详细说说这件事吧。

1、火爆的三亚亚特兰蒂斯度假酒店

2023年12月31日,复星国际董事长郭广昌发布“新年感言”,指出今年复星国际旗下复星旅文的Club Med地中海俱乐部和三亚亚特兰蒂斯酒店都取得了历史同期最好成绩。

“尤其是三亚亚特,2023年首三个季度营业额超过13亿元,较2022年同期增长约83.2%,成为促进三亚文旅经济回暖的主力引擎。”

三亚亚特兰蒂斯度假村是一个大型综合旅游项目,占地相当于66个足球场,旗下资产包括一座拥有超过1300间客房的酒店、水上乐园、水族馆以及购物中心等设施。

据复星旅文2022年年报,三亚亚特兰蒂斯位于中国海南省三亚海棠湾,度假区包括1314间全海景客房、中国最大的天然海水水族馆之一、总面积约20万平方米的水世界等。

近年来,在多个在线旅游平台上,三亚的众多酒店和旅游景点中,三亚亚特兰蒂斯的酒店、水世界和失落的空间水族馆均排名靠前。

自2018年春节开始试营业后,三亚亚特兰蒂斯话题不断,这家现象级的高端酒店以288888元/晚的价格刷新了当地天花板。

根据复星旅文发布的财报数据,2023年上半年,复星旅文旗下三亚亚特兰蒂斯实现营业额8.9亿元,较2022年同期增长82.2%。客房平均每日房价2408.3元,平均入住率为86.2%,较去年同期增加40.1个百分点。

复星旅文于2014年开始建造三亚亚特兰蒂斯,2018年4月正式开业。复星国际在2018年曾公开表示,已在该项目上投资了110亿元人民币。

虽然开业尚不满两年就遭遇了疫情,但从2020年第二季度起,三亚亚特兰蒂斯就迅速复苏。2020年上半年,三亚亚特兰蒂斯的入住率已经高于上年同期。

2020年全年,因疫情原因,复星旅文受旗下另一个主要资产Club Med(地中海俱乐部)度假村一度关闭的影响,净亏损25.68亿元,而亚特兰蒂斯的利润却创下开业来的最佳纪录。

复星旅文公众号称,三亚·亚特兰蒂斯于2023年12月30日至2024年1月1日营业额超2023年同期约12%,超过2019年同期约12%,创开业以来元旦假期最高营业额,平均入住率达94%。

三亚亚特兰蒂斯于2024年春节假期再创新高,营业额较2023年同期增长21%,超越2019年同期34%;酒店平均入住率达98%,平均每日房价达5786元;度假区七日累计接待游客28万人次,较2023年同期增长32%,较2019年同期增长46%。

2024年春节,三亚亚特兰蒂斯以“亚特神龙 热闹新春”主题,推出了一连串精彩活动,包括“山海奇缘,龙舞新春”投影秀、“王者荣耀主题限时特展”和“龙年新春美人鱼大秀”等,结合绚丽的灯光、多样的美食和沉浸式演出,为游客带来了一场视觉和味觉的盛宴,令人留连忘返。

上述信息,都是复星旅文官方公众号披露的。

根据多家媒体的报道,复星已向潜在买家和顾问发送了出售三亚亚特兰蒂斯的信息,并在最近几个月与他们进行了非正式讨论。讨论的对象主要包括国有企业和中东的富有投资者,具体的作价尚未公开。

此前也有消息,复星集团也有意出售地中海俱乐部Club Med的少数股权,预计最多可能出售30%的股份,对应业务的估值目标为8亿美元。

和其他资产比起来,亚特兰蒂斯度假村确实不同,如杠杆地产上文所述,流水非常不错,堪称三亚酒店的绝对顶流。

如此创下业绩新高的度假酒店,复星方面真的要卖?

2、不仅仅是卖旅文资产,复星资产腾挪体量极大

自2022年6月起,复星旅文便被国际评级机构质疑流动性疲弱、杠杆率过高。

2023年6月,复星旅文与高盛集团签订股权转让协议,出售了Thomas Cook部分股权及Casa Cook、Cook’s Club品牌和海外业务。对此,复星旅文方面回复称,此次交易是为审视并优化其业务组合,以持续强化资产结构并将更聚焦核心业务板块的成长。

好消息是2024年2月1日,复星旅文发布的盈利预告显示,预计2023年集团旅游运营的营业额同比增加不低于25%,大幅超越疫情前的表现。2023年归母净利润预计将不低于2.7亿元人民币,同比实现扭亏为盈。

我们知道,复星国际有4大板块,分别是健康、快乐、富足、智造。健康主要就是医药等;快乐则是酒水、文旅、消费等;富足主要是保险和资管;智造主要是矿藏、工业、科技板块。

其中文旅板块、医药板块、金融保险,在复星帝国中地位显赫。

不吹不踩,杠杆地产要说,有中国巴菲特之称的郭广昌,花了这么多年打造的复星帝国,确实很厉害。但英雄都有遇到困难的时候。

2022年以来,复星持续处置旗下资产,以解决其债务问题。2023年后半段开始,我们逐步看到,复星帝国似乎接近成功跨过债务墙。

2023年12月31日,郭广昌发表新年感言中称,在过去的十二个月时间里,跑了很多国家,看了很多项目。“有送别,也有收获。“送别”,或许指的就是出售资产;“收获”的意思可能更宽泛。

近年,除了文旅方面的资产出售,复星系其实处理了数百亿元的资产。复星国际称:

2020年集团就启动了对非战略性非核心资产的处置,2022年6月以来加大了资产退出力度,集团层面签约口径超400亿元,回笼现金近300亿元。

2024年以来,复星处置资产的步伐仍在继续。

2024年2月,有市场消息称复星正重启出售鼎睿再保险的计划,目标寻求约10亿美元的估值,法国巴黎银行正助其寻找买家。

1)2024年1月22日,复星国际还发布公告,拟以2.35亿欧元出售葡萄牙私人银行业务公司(BANCO COMERCIAL PORTUGUêS, S.A.)5.6%的股份。

2024年1月5日,复星宣布对中粮科工的新一轮减持计划,计划最大减持比例为3%,以当日收盘价估算,这部分股份价值在1.5亿元以上。

2)2023年12月4日,复星国际宣布完成对南京南钢60%股权的出售。根据复星国际此前的公告,拟出售价格为135.8亿元。南钢的出售过程,从2022年开始,一波三折,此前我朋友杠杆游戏也写过。

2023年7月,复星系旗下豫园股份拟5.99亿元出售金徽酒约5%的股份。2022年时,豫园股份及其一致行动人已宣布,拟18.91亿元向金徽酒原控股股东甘肃亚特投资集团有限公司出售金徽酒13%的股份。

2023年5月,复星旅文将上海复星爱必侬物业管理有限公司的全部股权,出售给上海豫园旅游商城(集团)股份有限公司全资附属公司上海高地物业管理有限公司,代价为1元。彼时复星旅文的公告显示,预期集团将录得出售目标公司收益约31万元。

上文写了复星旅文还与高盛集团签订股权转让协议,出售Casa Cook和Cooks Club品牌及海外业务。其中处置Casa Cook及Cooks Club酒店业务收益约4990万元。

2023年5月,复星集团出售位于广州琶洲的复星国际中心项目。杠杆地产看到业内人士的估算,该项目交易规模或超过50亿元。这一地块在2015年被复星集团以底价32.05亿拿下,计划建成复星南方总部大楼。

2023年1月,复星国际宣布拟出售4家公司的股权,包括天津建龙钢铁实业有限公司25.7033%的股权、建龙钢铁控股有限公司26.6667%的股权、北京北方建龙实业有限公司26.6667%的股权、简舟控股26.6667%的股权,合共交易代价为67亿元。

3)2022年以来,复星国际逐步退出了包括青岛啤酒二级市场股权、中山公用二级市场股权、永安财险、泰和科技、三元股份、招金矿业部分股权等多项资产。

3、买卖背后

过去1、2年,我们看到酒店资产通常打折。比如万达当年的世纪大甩卖,富力买了万达的酒店资产,后来折价明显。

天津丽思卡顿酒店的不良债权资产包,2023年一降再降。该资产包于2023年8月首次拍卖,起拍价为29.59亿元;而历经多次流拍后,第四次拍卖时起拍价已降至20亿元。

近期,优质酒店有回暖迹象。

媒体报道说,复星的三亚亚特兰蒂斯作为综合一站度假胜地,除酒店外,复星在亚特兰蒂斯酒店附近开发的棠岸项目,也一直是三亚片区的高端楼盘,公寓均价7万元/平米,别墅更是高达12万元/平米。

因此,三亚亚特兰蒂斯度假村的整体估值,相对不错,属于优质资产。如果要卖,时机是对的。

根据复星国际2023年中报(年报尚未发布),截至2023年6月30日,复星国际总债务约2209.24亿元,较2022年末的2269.19亿元有所下降。复星国际在中报中说:

主要是由于本集团主动管理到期债务导致债项减少。

截至2023年6月末,复星国际相对长期债务占总债务比例为51.2%,而截至2022年末该数字为53.2%。

还不错,同期,现金及银行结余及定期存款约1146.8亿元,较2022年末的1005.64亿元增加141.16亿元。

2023年中报披露,复星集团平均债务成本为5.32%,较2022年同期平均债务成本上升0.82个百分点。

有趣的是,过去2年,复星国际一边卖资产,一边也买了一些资产。有评论认为,不论是出售资产,还是收购项目,一系列交易的背后,是碎片化资产整合的过程。

最后杠杆地产多说一句,具体到复星旅文,截至2023年6月末,其流动资产96亿元,非流动资产295亿元,资产合计391亿元。流动负债约146亿元,非流动负债216亿元,负债合计360亿元。

本文未标注出处的财务图表,均源自复星方面有关公告,特此说明并致谢

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